Pożyczki hipoteczne

- proste produkty bankowe zabezpieczone hipoteką na nieruchomości.

Szybkość zmian najważniejszych parametrów produktów oferowanych przez banki jest zaskakująca. I niestety nie dla wszystkich możliwa do zaobserwowania. Decydując się na rozwiązanie finansowe proponowane nam przez banki chcemy utrafić w najodpowiedniejszy dla nas moment. Często czekamy z nadzieją, iż wybrana przez nas oferta będzie możliwie najbardziej adekwatna do naszego budżetu, zamiarów i potrzeb.
Nie było by w tym nic złego, gdyby nie szczegóły, na jakie zwracamy uwagę. Wielu z przyszłych kredytobiorców kieruje się analizą nie tych elementów produktów, co trzeba. Na jakie parametry oferty zwracać uwagę? Czy kierować się wybierać odpowiednią dla siebie ofertę?

Pożyczka hipoteczna jest obecnie jednym z najbardziej pożądanych produktów kredytowych. Wiele osób dążąc do sfinansowania celów mieszkaniowych kieruje niecnie wymyślony wabikami na klientów, czyli reklamami i promocjami. Z góry zaznaczamy, że nie warto! Jeżeli nie jesteś pewien swojej zdolności kredytowej nie kieruj się do placówki bankowej, w której będziesz musiał zapłacić a rozpatrzenie wstępnego wniosku kredytowego. Skorzystaj z pomocy doświadczonych doradców np. w Domu Kredytowym Notus lub udaj się do Getin Banku, gdzie za rozpatrzenie wniosku kredytowego nic nie zapłacisz.
Pożyczki hipoteczne, tak jak inne oferty kredytowe posiadają swoiste dla siebie elementy kredytowania. Zanim przystąpimy do ich oceny, sprawdźmy, na jakie szczegóły zwraca uwagę bank przy ocenie naszej zdolności kredytowej:
- rodzaj produktu kredytowego, o jaki się staramy: pożyczka hipoteczna, kredyt hipoteczny, kredyt konsolidacyjny, kredyt refinansowy,
- wysokość wkładu własnego - jeżeli takowy posiadamy,
- okres kredytowania na jaki chcemy uzyskać zobowiązanie,
- typ nieruchomości: mieszkanie czy dom,
- cel naszego finansowania: zakup mieszkania, domu, budowa, remont, etc.,
- całkowity miesięczny dochód brutto,
- liczba osób w gospodarstwie domowym,
- średnie miesięczne obciążenia finansowe,
- źródła uzyskiwanego dochodu: umowa o pracę, umowa zlecenie, umowa o dzieło, działalność gospodarcza, emerytura, renta,
- rodzaj zabezpieczenia,
- wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie,
- miejsce zamieszkania: miasto, wieś.

Pożyczki hipoteczne przyznawane są przez banki na dowolny cel wybrany przez kredytobiorcę. W Banku PKO BP nie ma określonej minimalnej kwoty pożyczki. Najlepsze pożyczki hipoteczne przyznawane są na okres kredytowania do 10 lat. W porównaniu z pożyczkami gotówkowymi, zabezpieczeniem pożyczek hipotecznych jest hipoteka na nieruchomości.
Kredyt hipoteczny to podstawowa oferta kredytowa w placówkach bankowych. Finansowaniu podlegają różne cele mieszkaniowe do 100% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. Zarówno z pożyczki, jak i wszystkich kredytów hipotecznych mogą skorzystać osoby posiadające zdolność kredytową. Okres kredytowania standardowej oferty kredytowej wynosi od 30 do 50 lat. Kredyty hipoteczne są dostępne wraz z pakietami ubezpieczeń oraz dodatkowymi produktami bankowymi.
Pożyczka hipoteczna refinansowa pozwala spłacić kredyt mieszkaniowy zaciągnięty w innym banku przez kredytobiorcę. W związku z ciągłymi zmianami i ulepszeniami jakie wprowadzają banki, zmieniają się oferty. Specjalnie dla klientów posiadających niewygodny w spłacie kredyt, oparty na ciężkich warunkach, powstał kredyt refinansowa. Banki finansują również do 100% wartości nieruchomości przez średni okres kredytowania do 35 lat. Podobnie, jak bazowa oferta hipoteczna, tak pożyczka refinansowa dostępna jest z pakietem udogodnień w spłacie.
Kredyt konsolidacyjny to bardzo atrakcyjne rozwiązanie pozwalające zamienić kilka różnych zobowiązań finansowych w jedno. Banki umożliwiają konsolidację produktów takich jak pożyczki gotówkowe, kredyty gotówkowe, pożyczki mieszkaniowe, kredyty mieszkaniowe, kredyty samochodowe, limity kredytowe na rachunku bieżącym, limity na karcie kredytowej, zadłużenia konsumpcyjne i inne. Kredyty konsolidacyjne finansowane są do 90% (jeżeli jednym z produktów jest kredyt/pożyczka hipoteczna) lub do 70% wartości zabezpieczenia hipotecznego. Średni okres kredytowania wynosi 30 lat.
Kredyt preferencyjny zwany również kredytem Rodzina na Swoim jest jednym z wiodących produktów kredytowych. Utworzony w celu wsparcia polskich rodzin w pozyskaniu własnego mieszkania finansuje wszystkie podstawowe cele mieszkaniowe. Z kredytu z dopłatami mogą skorzystać małżeństwa, osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno dziecko oraz osoby niepozostające w związku małżeńskim.
Finansowanie odbywa się do 100% wartości inwestycji. Okres kredytowania pożyczki preferencyjnej wynosi średnio 30 lat. Rządowe dopłaty stosowane są przez pierwsze 8 lat kredytowania i wynoszą maksymalnie 50% odsetek. Podstawę naliczenia dopłaty stanowi pozostająca do spłaty kwota kredytu. W przypadku kredytu Rodzina na Swoim kredytobiorcy nie mogą skorzystać z wakacji kredytowych. Możliwe udogodnienia stosowane przez banki to wcześniejsza spłata kredytu oraz karencja w spłacie kapitału.
Powierzchnia użytkowa kredytowanego mieszkania nie może przekraczać 75m2, natomiast kredytowanego domu jednorodzinnego - 140m2. Cena zakupu lub budowy mieszkania/domu jednorodzinnego nie może przekraczać średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego dla gminy, na terenie której znajduje się kredytowana nieruchomość.

Najlepsza pożyczka hipoteczna zabezpieczona jest hipoteka na nieruchomości mieszkalnej. Jako zabezpieczenie prawne banku akceptują również hipotekę na nieruchomości innej niż kredytowana, hipotekę na nieruchomości osoby trzeciej, cesje praw z polisy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, cesje praw z polisy ubezpieczenia na życie kredytobiorcy, ubezpieczenie spłaty kredytu, poręczenie według prawa cywilnego lub prawa wekslowego, przelew praw wierzytelności ze środków zgromadzonych na rachunkach bankowych lub rachunkach funduszy inwestycyjnych, zabezpieczenie hipoteczne na gruntach rolnych lub siedlisku.
Do czasu uprawomocnienia się zabezpieczenia bank może ustanowić ubezpieczenie pomostowe, stanowiące zabezpieczenie spłaty kredytu w okresie przejściowym. Ubezpieczenie pomostowe placówki bankowe traktują, jako podniesioną marżę banku lub składkę ubezpieczeniową spłaty rat kredytu.

Głównym elementem, na jaki powinniśmy zwrócić uwagę jest całkowity koszt kredytu. Najlepsze pożyczki hipoteczne nie posiadają opłaty przygotowawczej za rozpatrzenie wniosku oraz przygotowanie i zawarcie umowy o udzielenie pożyczki. Inne koszty to głównie udzielenie kredytu, wycena lokalu mieszkalnego, wycena domu jednorodzinnego, kontrola inwestycyjna w przypadku kredytu hipotecznego wypłacanego w transzach, prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, opłaty związane ze zmianą waluty pożyczki, prowizja od podwyższenia kwoty kredytu, ubezpieczenie pomostowe, opłata za wystawienie zaświadczenia, opłata za wydanie zaświadczenia o odsetkach od kredytu hipotecznego oraz opłata za aneks. Niektóre banki dają możliwość kredytowania prowizji, opłat sądowych oraz wyceny nieruchomości.
Pożyczka hipoteczna posiada oprocentowanie liczone według sumy stopy referencyjnej (zmiennej lub stałej) oraz marży banku. Marża banku uzależniona jest przede wszystkim od wysokości środków własnych oraz ilości posiadanych dodatkowych produktów bankowych (karty kredytowe, konta osobiste, ubezpieczenia nieruchomości, ubezpieczenia kredytobiorcy). Ostateczna wysokość oprocentowania ustalana jest przez placówki bankowe indywidualnie dla każdego klienta. Na przykład oprocentowanie zmienne (co 3 miesiące) zależne jest od wysokości kwoty kredytu i wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. W jednym z polskich banków wynosi dla kwoty poniżej 100.000zł od 6,86% do 7,36%, dla kwoty powyżej 100.000zł od 6,36% do 6,86% a dla kwoty powyżej 300.000zł od 6,26% do 6,76%.
Wysokość oprocentowania jest różna dla kredytów w walucie krajowej oraz dla kredytów w walucie obcej. Pożyczki hipoteczne w walucie obcej przyznawane są najczęściej w EUR, USD, GBP, CHF. O pożyczkę w walucie obcej mogą wystąpić osoby posiadające bardzo dobre zobowiązanie kredytowe. Z kredytami walutowymi nieodłącznie związane jest ryzyko kursowe oraz spread (różnica pomiędzy ceną kupna a ceną sprzedaży). Bank przyznając kredyt walutowy musi być pewny kredytobiorcy. Także my sami decydując się na pożyczkę walutową powinniśmy zdawać sobie sprawę jakie ograniczenia i ryzyko czeka na nas na rynku. Przed podjęciem tej istotnej decyzji warto dowiedzieć się o możliwości przewalutowania kredytu.
Na rodzaj spłaty rat oraz długość okresu kredytowania ma wpływ nasza zdolność kredytowa. Pożyczka hipoteczna może być spłacana w ratach równych lub malejących. W przypadku rat malejących wraz z każdym miesiącem zostaje zmniejszona część odsetkowa raty. Na początku okresu kredytowania jest większa, po czym z każdym miesiącem maleje. Wysokość rat równych jest jednakowa w całym okresie kredytowania. Zarówno część kapitałowa, jak i odsetkowa. Wybierając formę rat malejących szybciej zmniejszymy saldo zadłużenia. Z czasem raty naszego zadłużenia stają się niższe.
Okres kredytowania podobnie tak jak raty odgrywa ważne znaczenie. Zasada jest prosta. Im dłuższy okres kredytowania posiadamy, tym więcej odsetek musimy zapłacić bankowi. Jednak, im dłuższy okres kredytowania tym wysokość naszych rat kredytu może zostać zmniejszona do minimum. Optymalnie, okres kredytowania powinien wynosić od 20 do 30 lat. Na rynku dostępne są produkty z okresem kredytowania nawet do 50 lat. Wybierając czas spłaty zadłużenia warto przemyśleć kwestię mniej a dłużej lub więcej a szybciej.

Najlepsza pożyczka hipoteczna może być przeznaczona na kilka różnych celów. Niemniej jednak często się zdarza, iż banki akceptują jedynie finansowanie pojedynczego celu kredytobiorcy. Zatem zanim podejmiemy decyzję o finansowaniu naszej potrzeby, przyjrzyjmy się bliżej z góry określonym przez banki celom:
- zakup mieszkania/ domu jednorodzinnego/ działki budowlanej/ garażu/ miejsca postojowego/ działki rekreacyjnej,
- budowę/ dokończenie budowy/ wykończenie/ wyposażenie/ remont/ nadbudowę/ rozbudowę mieszkania/ domu jednorodzinnego/ garażu/ miejsca postojowego/ działki rekreacyjnej,
- przebudowę pomieszczeń i budynków niemieszkalnych na cele mieszkalnego,
- nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/ prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej/ prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- zmianę spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- zmianę spółdzielczego lokatorskiego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na prawo odrębnej własności,
- spłatę kredytu mieszkaniowego/ pożyczki mieszkaniowej zaciągniętego w innym banku,
- refinansowanie kosztów poniesionych na różnego rodzaju cele mieszkaniowe,
- dowolny cel konsumencki, niezwiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą,
- przygotowanie (w tym budowa, modernizacja, remont, etc.) budynku, lokalu mieszkalnego, pomieszczenia cele wynajmu lub dzierżawy,
- konsolidację zobowiązań finansowych, niezwiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Jako, że okres kredytowania pożyczki hipotecznej trwa zazwyczaj od kilku do kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu lat, banki postanowiły utworzyć dla swoich klientów specjalne uproszczenia w spłacie zadłużenia.
Wakacje kredytowe to znane wszystkim ułatwienie, polegające na zawieszeniu płatności całej raty kredytu (część kapitałowa plus część odsetkowa). Zawieszenie płatności wiąże się jednak z jej przesunięciem, a nie anulowaniem. Kredytobiorca prędzej czy później będzie musiał zapłacić minioną ratę. Jest to doskonałe wyjście w momencie, kiedy potrzebuje dodatkowej gotówki na inny cel, niż spłata raty zadłużenia. Wakacje kredytowe przyznawane są przez banki na miesiąc góra dwa miesiące. Dużym plusem niektórych placówek bankowych jest możliwość skorzystania z wakacji kredytowych przyznawanych na trzy miesiące, przygotowanych specjalnie dla kredytobiorców, którym urodziło się dziecko.
Podobnym do wakacji kredytowych ułatwieniem jest karencja w spłacie kapitału. Karencja przyznawana jest na okres nawet do 36 miesięcy. Uproszczenie to polega na zawieszeniu spłaty jedynie części kapitałowej raty. Kredytobiorca nadal spłaca część odsetkową.
Najlepsze pożyczki hipoteczne dostępne są wraz z mechanizmem bilansującym. Mechanizm bilansujący polega na zmniejszeniu zadłużenia poprzez gromadzenie środków finansowych na rachunku bankowym. Innymi słowy mówiąc są to środki bilansujące zmniejszające kwotę, od której naliczane są odsetki przy kredycie hipotecznym lub pożyczce hipotecznej. Odsetki liczone są przez bank od niższej kwoty. Pożyczki hipoteczne posiadające opcję mechanizmu bilansujące pozwalają pożyczkobiorcy w każdej chwili przelać środki z rachunku bilansującego na konto prywatne i swobodnie z nich korzystać.
Najlepsza pożyczka hipoteczna powinna posiadać również opcję przewalutowania, tzn. zamiany walutę na inną. Możliwość przewalutowania jest ważna dla osób decydujących się zaciągnąć pożyczki hipoteczne walutowe. Przewalutowanie kredytu może być bezpłatne i taka właśnie opcja jest najczęściej ograniczona ilościowo.
Pożyczki hipoteczne mogą być spłacane przedterminowo, w całości lub w części. Wcześniejsza spłata kredytu to szybsze pozbycie się zadłużenia finansowego. Możliwość przedterminowej spłaty kapitału często możliwa jest po wyznaczonym okresie kredytowania np. po 3 lub po 5 latach. Przedterminowa spłata odbywa się w dwojaki sposób: przez nadpłacanie rat lub przez całkowite spłacenie zadłużenia. Spłacając wcześniej kredyt zabieramy placówce bankowej zarobek. Dlatego istotne jest naliczanie prowizji przez banki za wcześniejszą spłatę kredytu.
Dużym ułatwieniem jest możliwość rozliczenia nawet do 40% kredytu bez faktur. Banki nie wymagają od klientów przedstawiania rachunków za zakupione materiały i wykonane prace. Warto również wspomnieć o akceptacji banków szerokich źródeł dochodu kredytobiorcy, pomagających większych jego zdolność kredytową. Wnioskodawcy mogą łączyć źródła dochodów, również tych z zagranicy. Z takimi udogodnieniami spotkamy się w Banku Millennium oraz Banku Credit Agricole.

Najlepsza pożyczka hipoteczna i niezbędne dokumenty do jej otrzymania. Każdy kredytobiorca chcący wnioskować o pożyczkę powinien przedstawić następujące dokumenty: dowód osobisty, drugi dokument potwierdzający tożsamość wraz ze zdjęciem, wyciąg z konta osobistego za ostatnie 3 miesiące razem z saldem na koniec miesiące, wyciągi z rachunków kart kredytowych za ostatni miesiąc (jeżeli posiada). Obcokrajowcy powinny dodatkowo przedstawić paszport wraz z kartą pobytu na terenie Polski.
Do zweryfikowania dochodu przez bank potrzebne będą zaświadczenie od pracodawcy oraz w przypadku osób uzyskujących dochody z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej - dokumenty rejestracyjne i finansowe właściwe dla przyjętej formy opodatkowania.
Dokumenty związane z zabezpieczeniem w postaci hipoteki na nieruchomości obejmują aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, dokument stwierdzający podstawę nabycie nieruchomości przez obecnego właściciela nieruchomości, oświadczenie nabywcy lub zbywcy nieruchomości, dokument potwierdzający powierzchnię domu, zdjęcia nieruchomości oraz oświadczenie pracownika banku o przeprowadzonej inspekcji nieruchomości.

Najlepsze pożyczki hipoteczne, jak na przykład w Banku BGŻ przyznawane są wraz z różnymi ubezpieczeniami: ubezpieczeniem budynków i lokali mieszkalnym oraz assistance dom, ubezpieczeniem do czasu ustanowienia hipoteki, ubezpieczeniem kredytowanego wkładu własnego oraz pakietem ubezpieczeń na życie, trwałej i całkowitej niezdolności do pracy, od utraty pracy lub śmierci w wyniku nieszczęśliwego wypadku w środkach komunikacji lądowej.
Ubezpieczenia do kredytów hipotecznych zapewniają bezpieczeństwo i spokój w trudnych sytuacjach losowych. Ubezpieczenie budynków i lokali mieszkalnych obejmuje ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych, ubezpieczenie ruchomości w mieszkaniu, ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (również dla członków rodziny kredytobiorcy) oraz ubezpieczenie assistance dom zapewniające pomoc medyczną w domu, pomoc w przypadku hospitalizacji, interwencje w domu oraz usługi informatyczne o najbliższych placówkach medycznych, aptekach, numerach telefonów służb użyteczności publicznej oraz usługodawcach. Z ubezpieczenia mogą skorzystać wszystkie osoby, zarówno posiadające już zobowiązanie finansowe, jak i dopiero co podpisujące umowę z bankiem.
Ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki obejmuje dodatkowo ubezpieczenie nieruchomości od skutków zdarzeń losowych. Jest to forma zabezpieczenia spłaty kredytu lub pożyczki do czasu prawomocnego wpisu hipoteki.
Ubezpieczenie kredytowanego wkładu własnego lub niskiego wkładu jest formą zabezpieczenia dodatkowego dla kredytu hipotecznego. Przedmiotem ubezpieczenia jest kwota stanowiąca różnicę między standardowo wymaganym przez bank wkładem własnym a wniesionymi środkami własnymi.
Ubezpieczenie ruchomości w mieszkaniu dotyczy zajść: kradzieży z włamaniem i rabunkiem oraz zaistnienia różnych losowych zdarzeń: pożar, zalanie, powódź, huragan, uderzenie piorunu, eksplozja, grad. Dodatkowo ubezpieczenie chroni ubezpieczonego oraz osoby bliskie od odpowiedzialności cywilnej na terenie nieruchomości, na której znajduje się ubezpieczony dom/mieszkanie.
Pakiet na życie zapewnia ubezpieczonemu oraz jego rodzinie ochronę w przypadku trwałej i całkowitej niezdolności do pracy, od utraty pracy a także w razie śmierci pożyczkobiorcy.

Pożyczki hipoteczne to coś więcej niż tylko produkty bankowe finansujące wybrane przez nas cele. To szansa jaką otrzymujemy od banków mogąca zmienić poziom i styl życia. W trosce o każdego indywidualnego wnioskodawcę placówki bankowe w bardzo subiektywny sposób podchodzą do klienta, pozwalając mu negocjować marżę, zmniejszyć oprocentowanie oraz dostosować kredyt do wysokości miesięcznego budżetu.